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Auf einem Tisch steht ein Modell eines weißen Hauses mit rotem Dach, drumherum liegen unterschiedlich hohe Stapel Ein-Euro-Münzen | Erben auszahlen

Immobilienerbe: Miterben auszahlen, was muss ich beachten?

Wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt hat, gibt es immer mehrere Möglichkeiten, mit dem Erbe umzugehen. Oft kann sich einer der Miterben vorstellen, die Immobilie als Alleineigentümer zu bewohnen. Eine schöne Lösung, denn das Haus oder die Wohnung bleibt so in der Familie. Nur: zum einen müssen sich alle einig sein und zum anderen müssen die anderen Mitglieder ausgezahlt werden. Kein Problem, ich habe was auf dem Konto, denkt sich so mancher. Aber ist es wirklich so einfach?

Vorneweg: wirklich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen diesem Wunsch zustimmen. Kommt es zur Auszahlung, entspricht die Anteilssumme dem aktuellen Marktwert. Und nicht jeder Miterbe hat Anspruch auf die Auszahlung. Ist das so, kann sein Erbteil verkauft werden.

Wichtig: vor der Auszahlung über den Wert informieren

Bevor es zu einer Auszahlung kommt, sollte der Wert der Immobilie von einem Sachverständigen oder einem regionalen Makler professionell ermittelt werden. Der Profi wird die Bewertung nach einem geprüften Verfahren vornehmen. In Frage kommen Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren er nutzt, ist von der Immobilie abhängig.

Von welchen Summen kann man ausgehen?

Natürlich kommt es immer auf die Art und den Wert der Immobilie an, wie hoch die Auszahlungssummen sind. Besteht gerade eine große Nachfrage bei einem geringen Angebot und dementsprechend hohen Preisen, kann der Wert sehr hoch sein. Wer kein dickes finanzielles Polster hat, kann die Summen eventuell über ein Darlehen stemmen. Wenn er denn eines bekommt.

Die Entscheidung vertraglich festhalten

Wenn sich alle geeinigt haben, dass es einen Alleineigentümer geben wird, der die Anderen auszahlt, muss alles in einem Auseinandersetzungsvertrag niedergeschrieben werden. Alle Bedingungen und Details der Auseinandersetzung, das heißt der Auflösung der Erbengemeinschaft, werden dort festgehalten.

Wer hat Vorteile von einer Auszahlung?

Profitiert man von hohen Freibeträgen und weiteren steuerlichen Begünstigungen, ist eine Auszahlung finanziell vorteilhaft. Für Erben, die mehr Erbschaftssteuern und geringere Freibeträge zahlen müssen, ist der Verkauf der Immobilie allerdings vorteilhafter als eine Auszahlung.

Ein regionaler Profimakler kann am besten sagen, ob sich die Auszahlung der Miterben lohnt oder ob man eher einen Verkauf in Betracht ziehen sollte, von dessen Erlös alle etwas haben. Ein Makler kann auch einen Erbrechtsexperten aus seiner Region empfehlen. Gibt es Streit oder Uneinigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft, kann er als Mediator zwischen den Parteien verhandeln und mit allen zusammen nach einer Lösung suchen. Fällt die Entscheidung für den Verkauf, wird er diesen Prozess als Vermarktungsprofi übernehmen.

Sie haben als Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt und wollen wissen, was diese wert ist? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern!

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Vier Mitgleider einer Erbengemeinschaft | Erbengemeinschaft

Erfahrungsbericht: Erbengemeinschaft auflösen

Eine Erbengemeinschaft aufzulösen ist nicht leicht – vor allem wenn mehrere Erben mit verschiedenen Interessen zusammenkommen, nicht leicht. Oft kommt es zu (gerichtlichen) Auseinandersetzungen. Auch noch Jahre später, wenn unbekannte Erben nicht berücksichtigt wurden. Christa K. erzählt uns ihre Erfahrung zum Umgang mit der Erbengemeinschaft, die sich nach dem Tod ihres Vaters bildete.

Mein Vater, den ich immer noch schmerzlich vermisse, verstarb vor einiger Zeit. Meine Mutter war bereits vor fünf Jahren von uns gegangen. Das kleine Mehrfamilienhaus, in dem meine Eltern als Eigentümer im Grundbuch standen, wurde nun weitervererbt. Zu Lebzeiten bewohnten sie selbst eine der Wohnungen. Die restlichen drei wurden vermietet. Da ich wusste, dass ich keine Schulden erben würde, nahm ich das Erbe an.

Viele Herausforderungen und offene Fragen

Dass ich Erbschaftssteuer zahlen musste, war mir bewusst. Doch als mein Bescheid für die Zahlung der Erbschaftssteuer schließlich ankam, fiel ich aus allen Wolken. Ich sollte trotz meines hohen Freibetrags mehr als 700.000 Euro an das Finanzamt überweisen. Geld, das ich nicht sofort zahlen konnte. Zudem erbte ich das Haus nicht allein. Um die Auseinandersetzung zu beginnen, traten ich und die anderen Erben in Kontakt. Dabei traf ich auch auf Verwandte, die ich fast nie zu Gesicht bekam.

Es dauerte nicht lange bis der erste Streit ausbrach. Mehr als einer wollte Alleineigentümer werden, um das Haus entweder zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen. Die Hauptfrage war also: was soll aus dem Haus meiner Eltern werden? Dieser Frage konnten wir aber erst nachgehen, nachdem klar war, dass wirklich alle Erben beisammen waren. Genau in diesem Punkt waren wir uns unsicher.

Die Suche nach den Unbekannten

Daher recherchierten wir, baten das Nachlassgericht weitere Erben zu ermitteln und entschlossen letztendlich einen Erbenermittler zu beauftragen. Das Ergebnis der Suche war besonders für mich sehr überraschend. Ich hatte einen älteren Halbbruder. Mit dieser Erkenntnis kamen viele Fragen und ein Mix an Emotionen bei mir auf. Doch bevor ich mich damit richtig befassen konnte, musste zuerst der Nachlass endgültig geregelt werden.

Eine einvernehmliche Lösung finden

Als vollständige Gemeinschaft wendeten wir uns nun wieder der Hauptfrage zu: Wer bekommt das Haus und was wird daraus? Damit wir diese Entscheidung ohne großen Familienzoff treffen konnten, beschlossen wir, uns gemeinsam auf einen Makler zu einigen, der uns unterstützen sollte.

Nach einer ausführlichen Beratung mit dem Makler und einigen Tagen Bedenkzeit, saßen wir wieder zusammen und trafen eine gemeinsame Entscheidung. Mein Onkel wurde Alleineigentümer und vermietete die Immobilie weiter. Die anderen Erbanteile zahlte er aus. So konnte ich die Erbschaftssteuer begleichen. Meine Tante zog in die Wohnung meiner Eltern. Am Ende war ich froh und stolz, dass wir die Sache ohne großen Familienzwist abschließen konnten. Auch wenn unsere Diskussionen ab und an etwas lauter ausfielen. Letztlich bin ich froh, dass eine fachkundige und vor allem unparteiische Person bei der Auseinandersetzung dabei gewesen ist. Mit meinem neuen großen Bruder treffe ich mich bis heute regelmäßig.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und wissen nicht was damit passieren soll? Dann kontaktieren Sie uns. Wir unterstützen Sie gern.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © photography33/Depositphotos.com

Illustration: ein Einfamilienhaus an einer Straße mit Vorgarten, im Hintergrund Bäume und einen blauen Himmel in Abenddämmerung | Erbimmobilie

Was tun, wenn der Miterbe weder ausziehen noch verkaufen will?

Für viele Immobilienerben stellt sich die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Erst recht, wenn es mehrere Erben gibt. Es fällt ihnen schwer, eine gemeinsame Lösung zu finden. Doch dann droht die Zwangsversteigerung. Diese möchten Erben in der Regel vermeiden. Denn sie führt häufig zu finanziellen Einbußen. Ein Erfahrungsbericht.

Martin L. war Miterbe einer Immobilie. Das Haus gehörte seinem Vater Thomas und dessen Bruder Frank. Dieser, also Martins Onkel, lebte seit mehreren Jahren allein in dem Haus. Martins Vater erhob nie Ansprüche. Im Grundbuch standen sowohl Thomas als auch Frank als Eigentümer. Dann erlitt Thomas einen tödlichen Unfall. Nun gehörte auch Martins Mutter Katharina zu den Erben. Zusammen bildeten Martin, Katharina und Frank eine Erbengemeinschaft.

Kein Testament

Martins Vater hinterließ kein Testament. Das verkomplizierte die Situation. Denn so griff die gesetzliche Erbfolge. Bereits Martins Großvater hatte kein Testament hinterlassen. Das Haus gehörte also zur Hälfte Thomas und zur Hälfte Frank. Nun teilten sich also Martin und seine Mutter nochmal die Hälfte der Immobilie.

Die Uneinigkeit

Für alle drei stellte sich die Frage, wie sie das Immobilienerbe aufteilen könnten. Martin und Katharina hätten die Immobilie gern verkauft. Denn der Erlös hätte sich einfacher teilen lassen. Frank wollte seine gewohnte Umgebung verständlicherweise nicht verlassen. Andererseits konnte er Martin und Katharina auch nicht auszahlen.

Die Zwangsversteigerung

Die Fronten verhärteten sich. Katharina ließ sich von einem Anwalt beraten. Dieser sagte ihr, dass jeder Erbe beim zuständigen Amtsgericht eine Zwangsversteigerung beantragen kann, um eine Lösung für das Erbe zu erzwingen. Was er ihr nicht erzählte, war, dass eine Zwangsversteigerung im Falle einer Immobilie immer wieder zu finanziellen Einbußen führt. Nicht umsonst tummeln sich hier oft Schnäppchenjäger. Da Martin skeptisch war, googelte er, was bei einer Zwangsversteigerung auf sie zukommt. Auf mehreren Webseiten von Immobilienmaklern las er, dass sie dazu raten, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Die Lösung

Martin wandte sich an einen Qualitätsmakler aus seiner Region, der eine kostenlose und unverbindliche Beratung anbot. Dieser schlug vor, ein Gespräch mit allen drei Erben gemeinsam zu führen. Frank war natürlich skeptisch. Warum mit einem Makler sprechen? Er fürchtete, er solle zum Verkaufen gedrängt werden. Schließlich ließ er sich doch überzeugen.

Der Makler beriet sie zu ihren Möglichkeiten. Am Ende fanden sie tatsächlich eine Lösung, die alle Vorstellungen erfüllte. Sie entschieden sich für eine Immobilienverrentung. Sie verkauften die Immobilie, aber Frank ließ sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. So konnte der Verkaufserlös unter Katharina, Frank und Martin fair aufgeteilt werden und Frank konnte trotzdem im Haus wohnen bleiben. Alle drei waren froh, sich an einen Immobilienprofi gewandt zu haben.

Sie haben als Teil einer Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt und sind unsicher, was die beste Lösung für die Immobilie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Foto: © vectorpouch/Depositphotos.com

Messi-Wohnung

Messi-Immobilie geerbt, was nun?

Von außen sieht es noch gut aus, aber hinter der Tür wartet das Chaos – hat man eine Immobilie geerbt, in der sich meterhohe Zeitungsstapel türmen und der Müll die Möbel überdeckt, wird es schwierig. Was also tun, wenn man eine Messi-Wohnung oder -Haus geerbt hat?

Erben, die eine solche Immobilie geerbt haben, wissen meist nicht, wer in einer solchen Situation weiterhelfen kann. Die Scham ist groß, einen Experten anzusprechen. Dennoch sollte man schnell handeln, denn sich allein durch den Müll zu wagen, ist grenzwertig. Erben sollten sich darüber klar sein, dass sie nicht allein sind und auch andere das Problem kennen. Es ist immer zu empfehlen, sich gleich zu Beginn an einen Profi zu wenden.

Die Entsorgung: dem Profi überlassen

Problematisch ist bei einer Messi-Wohnung, dass meist verschiedene Müllarten gesammelt wurden. Papier, Sperrmüll, elektronische Geräte, Kunststoff und wenn es noch schlimmer kommt, auch Lebensmittelreste. Was man hingegen meist nicht findet, sind Gegenstände von großem Wert. Dazu kommt, dass die Möbel nicht weitergenutzt werden können. Ein Verkauf steht also nicht zur Debatte. Ein Entrümplungs-Profi weiß, auf was er achten muss und stellt eine fachgerechte Entsorgung sicher.

Was kostet die Entrümpelung einer Messi-Wohnung?

Ein seriöses Entsorgungsunternehmen nimmt die Immobilie vorab in Augenschein, um den Umfang des zu entsorgenden Unrats einzuschätzen. Erst dann wird er ein Angebot unterbreiten, dass Aufwand und Kosten korrekt wiedergibt. Zusätzlich zur Beräumung der Zimmer und Entsorgung des Mülls kann eine Grundreinigung ausgemacht werden. Der Preis ist daher individuell und setzt sich jeweils aus verschiedenen Punkten zusammen.

Lässt sich die Entrümpelung steuerlich absetzen?

Eine Entrümplung ist eine haushaltsnahe Dienstleistung und kann dementsprechend steuerlich geltend gemacht werden. Als Nachlassverbindlichkeit m Rahmen der Erbschaftssteuererklärung gelten die Kosten allerdings nicht.

Was macht man mit einer Messi-Wohnung?

Da die Auflösung einer solchen Problemimmobilie teuer werden kann, können oder wollen sich viele das nicht leisten. Dazu kommt die Unsicherheit, was man im Endeffekt mit der leeren Wohnung oder dem beräumten Haus machen soll. Vermieten oder verkaufen, selbst einziehen? Ein lokaler Qualitätsmakler kann den Wert professionell ermitteln und steht den Erben einer Messi-Immobilie mit Rat und Tat zur Seite. Und das auch schon, bevor man den ersten Schritt in die problembeladene Immobilie getan hat.

Sie haben eine Problemimmobilie geerbt und wissen nicht, was Sie jetzt machen sollen? Fragen Sie uns! Wir beraten Sie gern und gründlich.

 

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Foto: © Annebel146 /Depositphotos.com

Weltkarte mit Bilder von Personen auf den den verschiedenen Kontinenten. Die Bilder sind durch Linien miteinander verbunden.

Sabine F.: Ohne das Erbe hätten wir nie erfahren, dass wir noch einen Onkel haben

Der reiche Onkel in Amerika, der auf einmal auftaucht, ist so eine Wunschverwandtschaft, die ein jeder gerne hätte. Die es aber eigentlich nicht gibt. Dass wir einen solchen haben, hätten wir uns daher im Traum nicht gedacht. Reich ist er allerdings nicht. Aber wir sind um einen Verwandten reicher, den wir ohne das Haus meiner Mutter nie getroffen hätten.

Als meine Mutter starb, hat sie uns Kindern und weiteren Anverwandten das Haus vererbt, in dem wir aufgewachsen sind. Da wir mehrere sind, bildeten wir eine Erbengemeinschaft, die es aufzulösen galt. Da es kein Testament gab und wir uns nicht sicher waren, ob wirklich alle Erben berücksichtigt sind, haben wir einen Erbermittler mit der Suche nach weiteren erbberechtigten Verwandten beauftragt.

Gemeinsam auf der Suche nach einem neutralen Makler

Und dann stand er plötzlich da: Onkel Heinz aus Illinois. Meine Mutter hatte uns nie erzählt, dass sie noch einen jüngeren Halbbruder hat, der in jungen Jahren eine Green Card gewonnen hatte und in die USA ausgewandert war. Das war eine Aufregung! Schnell waren wir uns sympathisch und tauschten begeistert Erinnerungen an das Haus aus, schließlich hatte auch er darin gelebt. Da es nun darum ging, zu entscheiden, was mit der geerbten Immobilie passieren soll, suchten wir nach einem lokalen Makler. Es war mir sehr wichtig, dass wir das gemeinsam tun, schließlich muss der Makler neutral sein und unser aller Interessen unter einen Hut bekommen.

Was machen wir mit der geerbten Immobilie? 

Zunächst nahm der Makler eine professionelle Bewertung vor. Die brauchten wir auch, denn keiner hatte eine Ahnung, was das Haus eigentlich noch wert war. Und wir konnten nur mit der richtigen Preiseinschätzung eine faktenbasierte und faire Entscheidung treffen, was wir letztendlich mit dem Haus tun. Sollten wir es verkaufen und den Verkaufserlös aufteilen? Oder doch lieber vermieten? Onkel Heinz überlegte sogar, wieder nach Deutschland zu kommen und das Haus zu übernehmen. Dann hätte er uns allerdings auszahlen müssen. Und reich ist er wie gesagt nicht.

Die Auflösung unserer Erbengemeinschaft

Wir alle wollten eine einvernehmliche Auflösung unserer Erbengemeinschaft. Es sollte nicht so kommen, dass ein Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragt. Wir hatten einfach keine Lust, deshalb finanzielle Einbußen in Kauf zu nehmen. Zusammen mit unserem Makler, der uns wirklich toll beraten hat, haben wir uns letztendlich dazu entschieden, das Haus zu verkaufen. Auch Onkel Heinz war schließlich überzeugt. Irgendwie war er über die Jahre doch mehr Amerikaner geworden, als er dachte. In unserer Auseinandersetzungsvereinbarung hielten wir fest, wie alles aufgeteilt wird. Ende gut, alles gut. Und nächstes Jahr fliegen wir nach Illinois.

Sind Sie und Ihre Erbengemeinschaft unsicher, was aus der gemeinsam geerbten Immobilie werden soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Verschiedene Kuchenstücke auf einem Teller | Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft auflösen – wie geht das?

Sie haben eine ansprechende Immobilie geerbt, die auch noch etwas wert ist? Herzlichen Glückwunsch! Aber Sie müssen das Erbe teilen, weil Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind? Was sich erst einmal schwierig anhört, weil man mehrere Vorstellungen unter einen Hut bekommen muss, ist mit einer professionellen Vorbereitung gut beraten.

Soll die Immobilie verkauft werden? Oder vermietet? Oder will ein Mitglied der Erbengemeinschaft in der Immobilie wohnen und die anderen auszahlen? Diese Fragen gilt es, zusammen zu beantworten. Mit unserem Überblick zur Auflösung einer Erbengemeinschaft sind Sie noch vor den ersten Gesprächen mit den Miterben gut informiert, was es zu beachten gibt.

Was macht man bei einer Erbimmobilie als erstes?

Zunächst sollten Sie sich zusammen auf einen Immobilienmakler einigen, der eine Bewertung der Immobilie vornimmt. Erst mit einer professionellen Wertermittlung haben Sie eine Vorstellung davon, wie viel die Immobilie wirklich wert ist. Der Entscheidung, ob die Immobilie mit Sicht auf einen hohen Erlös verkauft oder aber vermietet wird, kommen Sie so schon ein Stück näher. Auch die Eigennutzung bleibt als Möglichkeit am Horizont.

Sind alle Miterben bekannt?

Bevor Sie in die Verhandlungen gehen, muss die Erbengemeinschaft komplett sein. Jeder Miterbe kann nur über seinen eigenen Erbteil verfügen, nicht über den eines anderen. Zudem können Sie nur alle zusammen entscheiden, was mit Ihrem Erbe passieren soll. Heißt erstmal, dass alle Miterben ausfindig gemacht werden müssen. Das kann schon mal schwierig werden, wenn es sich um entfernte Verwandte handelt, die keiner Ihrer Kernverwandtschaft kennt. Wer sich unsicher ist, ob alle Erben bekannt sind, kann einen Erbermittler beauftragen, der nach weiteren Erben sucht.

Gibt es ein Testament?

Hat der Erblasser ein Testament verfasst und zudem verfügt, dass ein Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft führt, muss dieser allen Punkten der Auflösung zustimmen. Außerdem muss er den Willen des Erblassers berücksichtigen.

Wie löse ich eine Erbengemeinschaft auf?

Es sollte Ihr Ziel sein, die Auflösung einvernehmlich zu gestalten. Dies kann durch einen Vertrag entstehen. In einer Auseinandersetzungsvereinbarung wird festgehalten, wie das Erbe aufgeteilt wird. Dazu ist es wichtig, dass geklärt ist, was zum Nachlass gehört und dass alle Verbindlichkeiten erfüllt wurden. Wichtig ist es zudem, dass der Erblasser kein Auseinandersetzungsverbot veranlasst hat. Sollten sich alle auf einen Verkauf geeinigt haben, ist ein lokaler Makler Ihr nächster Ansprechpartner. Er wird sich um alles Weitere kümmern.

Was tun, wenn es zu Unstimmigkeiten kommt?

Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft kann nur über seinen Erbteil verfügen. Verkauft man seinen Teil an jemand anders, kann dieser natürlich darüber verfügen. Sollte das keine Lösung sein und es kommt gar zum Streit ist der letzte Ausweg eine Auseinandersetzungsklage. Egal, wozu es kommt: es ist immer gut, im Fall einer Erbimmobilie einen Experten wie einen lokalen Profimakler mit an Bord zu holen.

Haben Sie mit mehreren Erben eine Immobilie geerbt? Dann lassen Sie sich von uns beraten! Wir unterstützen Sie gerne.

 

 

Wissensdurst noch nicht gestillt?

https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/erbrecht/testamentsvollstrecker/

https://de.wikipedia.org/wiki/Erbengemeinschaft

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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Foto: © ra3m_ /depositphotos.com