Eine Stadt aus der Vogelperspektive - Immobilienpreisentwicklung

Die Kaufpreise für Immobilien beruhigen sich

Die bisherige Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt kehrt sich langsam um. Allerdings ist die Entwicklung nicht bundesweit einheitlich. In den Metropolen jedoch gab es im zweiten Quartal 2022 laut Immobilienexperten deutliche Korrekturen bei den Immobilienpreisen. Inzwischen steigen die Preise für Immobilien hier nur noch moderat.

In einigen Regionen Deutschlands hat sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien halbiert. Die aktuelle Inflation und der gestiegene Leitzins, der der Inflation entgegenwirken soll, erschweren für viele Suchende die Finanzierung des Immobilienkaufs.

Wende vom Kauf- zum Mietmarkt

Die Unsicherheit, die viele Immobiliensuchende inzwischen verspüren, führt dazu, dass sie den Traum von den eigenen vier Wänden vorerst aufgegeben haben. Wer dennoch weiterhin eine neue Immobilie braucht, wird sich eine Mietwohnung suchen. Der Druck auf den Mietmarkt wird also vermutlich zunehmen.

War es bisher so, dass die Mietpreise mit der Entwicklung steigender Kaufpreise größtenteils kaum mithalten konnten, tritt nun allmählich der umgekehrte Fall ein: Die nachlassende Nachfrage lässt die Kaufpreise für Wohnimmobilien nur noch gering steigen, aber dafür ziehen die Mietpreise stärker an.

Immobilienmärkte sind uneinheitlich

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Entwicklung bundesweit nicht gleich ist. Der Tagesspiegel berichtete noch im vergangenen Oktober, dass die hohe Nachfrage im Berliner Speckgürtel weiterhin Kauf- und Mietpreise steigen lässt. Der Weser Kurier dagegen schrieb, dass im Bremer Umland der „Boom vorbei“ und die „Nachfrage verhalten“ ist. Auch in ländlichen Regionen sind Nachfrage- und Preisentwicklung unterschiedlich.

Wer jetzt eine Immobilie verkaufen möchte oder eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete sucht, sollte wissen, in welchem Markt er eine Immobilie sucht. Ein lokaler Qualitätsmakler kennt sich mit der aktuellen Situation am Immobilienmarkt aus – auch über seine Region hinaus. Er sagt Ihnen, wo bezahlbare Immobilien zu finden sind und berät Sie auch hinsichtlich der Finanzierung. Denn ein Immobilienkauf ist nach wie vor möglich, wenn man sich auf die neuen Rahmenbedingungen einstellt.

Immobilie finanzieren? Aber wie?

Banken möchten aktuell, was die Finanzierung von Immobilien angeht – keine großen Risiken eingehen. Wer jetzt eine Immobilie kaufen möchte, muss also mehr Eigenkapital einsetzen. Immobilienprofis empfehlen, dass der Eigenkapitalanteil 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises plus zusätzlich Eigenkapital für die Kaufnebenkosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer und Notargebühren umfassen sollte.

Auch eine Streckung der Finanzierung kann eine Möglichkeit sein, um die gestiegenen Zinsen abzufedern. Da mit weiteren Zinserhöhungen zu rechnen ist, könnte abwarten mit dem Immobilienkauf jetzt ein Fehler sein. Am besten lassen Sie sich von einem erfahren Immobilienprofi beraten.

Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie oder suchen Sie Ihr Traumhaus und sind unsicher bei der Finanzierung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Häuserfront mit Balkonen - Vom Eigentümer zum Mieter

Vom Eigentümer zum Mieter

Scheidung, Alter, Jobwechsel, finanzielle Schwierigkeiten, aktuelle Krisen – immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer wieder zu Mietern werden. Da ein solcher Fall oft mit einer veränderten Lebenssituation einhergeht, fällt die Orientierung und die Einstellung auf die neue Situation nicht leicht. Erst recht, wenn Zeitdruck herrscht und schnelle Entscheidungen getroffen werden müssen.

Aufgrund der aktuellen Inflation können sich manche Eigentümer ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten. Ihnen – aber auch Paaren in der Scheidung oder Senioren, deren Immobilie nicht mehr zu ihren Bedürfnissen im Alter passt – stellt sich die Frage: Was wird aus unserer Immobilie? Sollen wir verkaufen oder können wir vermieten? Sollen wir jetzt schnell verkaufen, bevor die Immobilienpreise weiter sinken?

Gestiegene Zinsen

Die Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB), die der aktuellen Inflation entgegenwirken soll, hat für viele die Finanzierung der Immobilie erschwert – Eigentümer wie Nachfrager. Bei der Anschlussfinanzierung können Eigentümer vielleicht zu einer günstigeren Bank wechseln oder die Finanzierung auf einen längeren Zeitraum strecken, um die monatlichen Raten zu senken. Eigentümern, bei denen das nicht ausreicht, bleibt oft nur der Verkauf.

Scheidung

Auch im Scheidungsfall stellen sich mehrere Fragen: Bleibt einer in der Immobilie? Wenn ja, wer? Wie wird dann die Finanzierung geregelt? Ist eine Übertragung auf die Kinder sinnvoll?

Möchte einer von beiden in der Immobilie wohnen bleiben und stehen beide als Eigentümer im Grundbuch, wird es schwierig, wenn man sich die Auszahlung des anderen nicht leisten kann. Oft kommt es im Fall einer Scheidungsimmobilie zu Streit. Können sich die Paare dann nicht einigen, droht eine Zwangsversteigerung. Diese geht oft mit finanziellen Einbußen einher und sollte deshalb vermieden werden. Ein Immobilienverkauf kann dann die bessere Lösung sein, vor allem, weil sich der Verkaufserlös leichter teilen lässt als eine Immobilie.

Alter

Viele Eigentümer träumen davon, bis ins hohe Alter in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Doch je älter sie werden, desto mehr stellen sie fest, dass ihre Immobilie nicht altersgerecht ist. Ein barrierefreier Umbau ist meist teuer. Deshalb entscheiden sich viele Senioren für den Immobilienverkauf und dem Umzug in eine altersgerechte Wohnung.

Vom Eigentümer zum Mieter werden

Wer sich in einer solchen Situation befindet, sollte auch unter Zeitdruck keine vorschnellen Entscheidungen treffen, sondern sich besser von einem erfahrenen Immobilienprofi beraten lassen. Wir finden mit Ihnen gemeinsam die optimale Lösung für Ihre Immobilie und unterstützen Sie bei der Suche nach einer neuen Wohnung, wenn Sie um den Verkauf Ihrer Immobilie nicht drumherum kommen.

Sie suchen Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie und beim Finden einer passenden Mietwohnung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Holzhäuser stehen auf einem rosafarbenen Untergrund. Vor den Häusern liegt eine Lupe, die auf die fundierte Bewertung von Immobilien hinweisen soll.

So berechnet ein Makler den Wert einer Immobilie

Die eigene oder die geerbte Immobilie soll nun endlich verkauft werden. Doch bevor es mit der Vermarktung richtig losgeht, steht die Wertermittlung an. Im Internet finden sich zahlreiche Online-Rechner, die eine schnelle, marktgerechte Wertermittlung versprechen. Doch Achtung: man kann diese Angebote zur groben Orientierung nutzen, aber sie ersetzen nicht die Einschätzung eines professionellen Maklers.

Denn auch wenn das Ergebnis nach nur wenigen Klicks auf dem Bildschirm erscheint, vertrauen sollte man ihm nicht. Zur genauen Bewertung einer Immobilie müssen viele Punkte berücksichtigt und Unterlagen in Augenschein genommen werden. Und nicht nur Zustand, Ausstattung und Lage sind wichtig, um den Wert marktgerecht zu berechnen.

Direkt vor Ort

Wenn es professionell zugehen soll, findet eine Wertermittlung direkt vor Ort statt. Ein Sachverständiger oder ein Makler kommt auf jeden Fall direkt zu Ihnen, um eine reale Einschätzung vornehmen zu können. Ein lokaler Makler ist zudem neutral und hat einen objektiven Blick auf Ihre Immobilie. Zudem kennt er sich mit der regionalen Lage und den Immobilienpreisen aus. All das führt dazu, dass er den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) fachgerecht ermitteln kann. Auch bei Schönheitsreparaturen- oder Renovierungsbedarf schaut er genau hin.

Gibt es Mängel?

Bei der Begehung und Einschätzung der Immobilie wird der Makler auch genau auf Mängel achten. Sie beeinflussen nicht nur den Wert, auch im Exposé müssen sie benannt werden. Auch bauliche Besonderheiten wie eine unübliche Aufteilung der Räume haben darauf Einfluss. Nach dem äußerlichen Check wird sich der Makler mit den Unterlagen beschäftigen.

Welche Unterlagen werden berücksichtigt?

Ob es Ansprüche von Dritten gibt, verrät der Grundbuchauszug. Das heißt, ob es Vorkaufs-, Wohn-oder Nießbrauchrechte gibt. Auch Nachweise über vorgenommene Sanierungen schaut sich ein Makler genau an. Ist die zu verkaufende Immobilie eine Eigentumswohnung, sind neben Nebenkostenabrechnungen, Teilungserklärung und Aufteilungsplan auch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen von Bedeutung. Ist die Immobilie vermietet, kommen die entsprechenden Unterlagen dazu.

Lieber auf einen „echten“ Makler setzen

Egal ob Vergleichswertverfahren (bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen), Sachwertverfahren (bei Häusern ohne Vergleichsobjekt) oder Ertragswertverfahren (bei der Wertermittlung für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien) – so eine Wertermittlung ist aufwendig, benötigt eine gute Portion Sorgfalt und Erfahrung. Faktoren, die eine schnelle Ermittlung im Internet nicht aufweisen kann. Auf einen regional vernetzten Profi-Makler aus Fleisch und Blut hingegen ist Verlass.

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Fragen Sie uns! Wir beraten Sie gern.


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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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Ein Haus ist mit Kreide auf eine grüne Tafel gezeichnet und im Haus kleben Post-its mit Fragezeichen | Immobilienkauf

Immobilienkauf geplant? Diese 5 Fragen sollten Sie sich stellen

Wer plant, sich eine Immobilie zu kaufen, hat sich das meist gut überlegt. Schließlich ist das ein Schritt, den man im Leben höchstwahrscheinlich nur einmal geht. Trotzdem sind Unsicherheit und Unwissen von Anfang an mit dabei, wenn es um wichtige Fragen geht – etwa nach der Art der Immobilie und wie teuer sie sein darf. Wir helfen Ihnen bei der Orientierung.

  1. Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche finanziellen Belastungen auf Sie zukommen, wenn Sie einen Kredit für einen Immobilienkauf aufnehmen, gehen Sie in Schritten vor. Bekommen Sie zunächst heraus, wie viel Sie monatlich für ein Darlehen aufbringen können. Schauen Sie, wieviel Eigenkapital Sie einsetzen können und machen Sie eine Liste, auf der Sie alle Vermögenswerte festhalten. Viele Banken bieten einen Online-Budgetrechner an, mit dem man ermitteln kann, wie hoch das Darlehen sein darf. Außerdem sollten Sie schauen, welche Förderungen es in Ihrem Bundesland gibt. Es ist immer zu empfehlen, sich mehrere Finanzierungsangebote einzuholen, da die Zinskonditionen variieren.

  1. Welche Art von Immobilie kommt für mich in Frage?

Wenn geklärt ist, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht, kann die Suche losgehen. Um sich schon an dieser Stelle Zeit und Nerven zu sparen, sollten Sie sich einen lokalen Makler an die Seite holen, der die Suche übernimmt. Wer gern draußen sitzt, sich aber nicht um einen Garten kümmern möchte, für den reicht eine Eigentumswohnung mit Terrasse oder Balkon. Soll es doch ein Haus mit Gärtchen sein: denken Sie daran, dass die Gartenarbeit im Alter meist mühselig wird. Apropos Alter: da Sie höchstwahrscheinlich auch noch im Rentenalter in der Immobilie wohnen werden: fragen Sie sich, ob diese sich altersgerecht umbauen lässt. Flexible Grundrisse sind da ein Pluspunkt, auch für Familien.

  1. Welche Fehler kommen beim Immobilienkauf am allermeisten vor?

Kapitalanleger tun es, Sie sollten es nicht tun: eine Immobilie nur nach dem Blick ins Exposé und auf die Bilder kaufen, ohne eine Besichtigung vorgenommen zu haben. Soll es ein Altbau sein, ist es ratsam, einen professionellen Gutachter zu beauftragen, der die Bausubstanz beurteilen kann. Wichtig ist es zudem, die Unterlagen genau zu prüfen. Und es kann immer mal sein, dass die Immobilie wieder veräußert werden muss – daher sollten Ort und Größe auch für die nächsten Käufer attraktiv sein. Ihr Makler wird Sie dahingehend unterstützen, dass es zu keinen Fehlern kommt und Sie sich entspannt auf Ihr neues Zuhause freuen können.

  1. Welche Kaufnebenkosten kommen auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis kommen weitere Kosten auf Sie zu: Dazu gehören etwa Sanierungskosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Da sich die beiden letzteren je nach Region unterscheiden, sollten Sie einen Kaufnebenkostenrechner nutzen oder noch besser: die Berechnung einem Profi überlassen.

  1. Was ist beim Kaufvertrag wichtig?

Vor dem Notartermin erhalten Sie den Kaufvertrag zur Ansicht. Prüfen Sie alles aufmerksam, vor allem die Angaben zu Käufer und Verkäufer, zur Übergabe und zur Immobilie. Welche Einbauten übernommen werden und weitere Vereinbarungen sind ebenfalls Bestandteil. Kleinere Korrekturen können übrigens noch während des Termins mit dem Notar gemacht werden.

Sie haben vor, sich eine Immobilie zu kaufen und sind sich unsicher, wie Sie vorgehen sollen? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern!

 

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Ein Mann mit hellgrauen´T-Shirt denkt über den Notverkauf seiner Immobilie nach.

Notverkauf: was Sie als Eigentümer wissen müssen

Manchmal muss der Verkauf einer Immobilie schnell gehen, etwa wenn eine Insolvenz oder Arbeitslosigkeit droht oder wenn eine Scheidung ins Haus steht. Aber auch, wenn es fix gehen soll, soll eins nicht auf der Strecke bleiben: der Erlös eines marktgerechten Preises. Und auch die Vermeidung einer Zwangsversteigerung sollte ganz oben auf der Agenda stehen.

Denn eine Zwangsversteigerung bedeutet oft, dass man mit finanziellen Einbußen rechnen muss. Zu diesen kann es auch kommen, wenn man in einer Notlage eine Immobilie auf eigene Faust schnell verkaufen will. Steht dann tatsächlich als letzte Konsequenz die Zwangsversteigerung an, klatschen Schnäppchenjäger erfreut in die Hände. Und Sie erhalten weit weniger als gewünscht und erhofft.

Unvermeidbar: eine gute Vorbereitung

Eins sei zunächst gesagt: bei einem Notverkauf sollte ein Profi um Rat gefragt werden. Denn sei es bewusst oder nicht: private Verkäufer einer Immobilie lassen im Verkaufsprozess oft wichtige Schritte aus. Das bedeutet, dass sich das gesamte Prozedere in die Länge zieht und man wertvolle Zeit verliert, die man bei einem Notverkauf nicht hat.

Der erste Schritt ist eine professionelle Wertermittlung. Die hilft zum einen, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und zum anderen, dass die passende Preisstrategie aufgesetzt werden kann. Auch wichtig: die Unterlagen. Diese sollten auf jeden Fall vollständig sein. Fehlt etwa der Energieausweis, können bis zu 15.000 Euro Bußgeld fällig werden.

Um von vorneherein die richtige Zielgruppe anzusprechen und um unnötige Besichtigungen zu vermeiden, bedarf es zudem eines vollständigen, ansprechenden Exposés. So beantworten Sie zudem gleich die wichtigsten Fragen der Interessenten. Gute Fotos, auf denen man die Raumverhältnisse erkennen kann und verständliche Texte, die alles Wichtige beinhalten, sollten dafür ein Muss sein.

Die Preisverhandlung lieber dem Profi überlassen

Die beste Verhandlungsposition bringt nichts, wenn Sie nicht begründen können, warum der Preis für die Immobilie angemessen ist. Sie müssen die Faktoren kennen, die den Wert beeinflussen. Wie es auf dem Immobilienmarkt Ihrer Region aussieht, sollten Sie sich vorher auch sehr gut angesehen haben.

Diese umfangreichen Recherchen können Sie sich sparen, wenn Sie gleich auf die Hilfe eines Profimaklers setzen. Er weiß den Preis marktgerecht und überzeugend zu begründen und kennt seine Region wie seine Westentasche. Mit seiner Erfahrung und seinem Fachwissen geht er souverän in die Preisverhandlungen. Mit ihm an der Seite wirkt so ein Notverkauf nicht mehr so bedrohlich und schwierig und Sie haben mehr Zeit und Ruhe, sich an Ihre neue Lebenssituation zu gewöhnen und um eine neue Immobilie zu suchen. Und mit ganz viel Glück und im Idealfall hilft er Ihnen auch noch dabei.

Sie befinden sich in einer Notlage und müssen Ihre Immobilie schnell und gewinnbringend verkaufen? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf – wir beraten Sie gern. 

 

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Fotos: © Syda_Productions/Depositphotos.com

3D-Animation zweistöckigese Einfamilienhaus wird durch eine Säge in zwei Abschnitte geteilt.

Lohnt sich der Teilverkauf zur Verrentung?

Ältere Eigentümer können neben dem vollständigen Immobilienverkauf mit Wohnrecht und regelmäßigen zusätzlichen Rentenzahlungen auch nur einen Teil ihrer Immobilie verkaufen. Dabei erhalten sie sofort eine größere Summe Geld und sind immer noch Immobilienbesitzer. Verkauft wird dabei an Unternehmen, die auf diese Art des Teilverkaufs spezialisiert sind.

Das Konzept ist in Deutschland noch nicht allzu weit verbreitet, sodass es nicht viele Anbieter auf dem Markt gibt, mit denen ein Teilverkauf eingegangen werden kann. Wer sich dafür entscheidet, verkauft in der Regel Immobilien, die nicht über mehrere abgeschlossene Wohneinheiten verfügen, an einen Teilverkaufsanbieter, der dann Miteigentümer wird. Daher spielt das Wohnungseigentumsgesetz bei dieser Art des Teilverkaufs keine Rolle und unterscheidet sich folglich auch davon.

Für den Teilverkauf zur Verrentung veräußert der Eigentümer zwischen 10 und maximal 50 Prozent der Immobilie an den Käufer. Jeder Anbieter hat andere Konditionen. Vor allem in Bezug auf anfallende Entgelte oder die Wertsicherungsklausel. Ein lokaler Makler kann Eigentümer zu den Teilverkaufsanbietern beraten, auf Wunsch Konditionen vergleichen, prüfen, ob sich ein Teilverkauf im individuellen Fall lohnt und Alternativen aufzeigen.

Ablauf des Teilverkaufs

Der Eigentümer bestimmt, welchen Hausteil er verkauft. Einigen sich beide Seiten, muss professionell und unabhängig der Immobilienwert ermittelt werden. Ist das passiert, werden unter anderem der Verkauf und alle Kostenfragen per Vertrag geregelt. Damit der andere Teil der Immobilie weiterhin genutzt und bewohnt werden darf, wird ein Nießbrauchrecht im Grundbuch vermerkt. Anschließend erhält der alte Eigentümer den Erlös des Teilverkaufs.

Im Gegenzug bekommt das Unternehmen vom ehemaligen Besitzer eine monatliche Nutzungsgebühr. Der eigene Anteil kann weiterhin vererbt werden. Und auch über das Haus darf immer noch frei entschieden werden. Läuft die vertraglich vereinbarte Laufzeit aus, werden mit dem Teilverkaufsanbieter erneut Konditionen ausgehandelt. Ist keine Einigung möglich, muss die Immobilie komplett verkauft werden. Der Alteigentümer oder die Erben haben die Möglichkeit, den veräußerten Teil wieder zurückzukaufen.

Welche Kosten auf Eigentümer zukommen

Soll die Immobilie später komplett verkauft werden, erhalten Unternehmen finanzielle Sonderbeteiligungen in Form eines Entgelts oder einer Vergütung, die je Anbieter unterschiedliche Namen haben. Auch der Wertverlust der Immobilie kann nicht nur wegen des geringeren Verkaufserlöses zusätzliche finanzielle Einbußen beim Verkauf bedeuten. Unternehmen vereinbaren mitunter einen im Verkaufsfall fälligen vertraglich garantierten Mindestwert, um sich gegen den Wertverlust abzusichern.

Instandhaltung und Sanierung

Ein Teilverkauf kann sich im Hinblick auf (energetische) Sanierungen und Modernisierungen bezahlt machen, wenn das Unternehmen bereit ist, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Gerade wenn solche baulichen Maßnahmen finanziell allein nicht zu stemmen sind, bringt der Verkauf nicht nur eine größere Geldsumme im Alter, sondern sorgt auch in diesem Bereich für eine finanzielle Entlastung.

Sind Sie sich unsicher, ob sich ein Teilverkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Auf einem Tisch steht ein Laptop, ein Blumentopf und ein Modell eines Hauses, daneben liegen Handy, Kreditkarte, ein Schlüssel, ein Taschenrechner und ein Klemmbrett mit einer Checkliste und Kuli | Checkliste Immobilienkauf

Ihre Checkliste für den Immobilienkauf

Sie haben vor, sich eine Immobilie zu kaufen? Gute Idee! Doch es ist wie so oft im Leben: ohne gute Vorbereitung passieren schnell Fehler. Was Sie beim Haus- oder Wohnungskauf wissen müssen, haben wir für Sie im Folgenden zusammengefasst.

Erster Schritt: Wünsche und Bedürfnisse zusammentragen

Machen Sie sich klar, was sie in ihrer Immobilie unbedingt brauchen, wovon Sie schon immer geträumt haben und was zwar ganz nett, aber nicht notwendig ist. Stellen Sie sich zum Beispiel diese Fragen:

  • Wie viele Zimmer sollten vorhanden sein?
  • Brauche ich Barrierefreiheit?
  • Schule, Kita, Ärzte, Supermarkt – was wird gebraucht und wie weit dürfen sie weg sein?
  • Möchte ich einen Altbau oder etwas Modernes?
  • Bin ich bereit, eine renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen?
  • Brauche ich zwei Bäder?
  • Garten oder Balkon benötigt?

Zweiter Schritt: Stimmen die Finanzen?

Wie hoch ist ihr Budget? Diesen Punkt sollten Sie bereits vor der Suche geklärt haben, denn neben der Darlehensrate müssen Lebenshaltungskosten und weitere, eventuell aufkommende Rechnungen finanziert werden. Wissen Sie, was Sie haben und was Sie benötigen, sollten Sie sich einen Finanzierungspartner suchen, der zu Ihrem Vorhaben passt. Die Suche nach einer Immobilie sollte erst beginnen, wenn die Zusage steht.

Dritter Schritt: Sind alle Unterlagen zur Besichtigung da?

Der Makler bzw. Verkäufer benötigt vor, bei oder nach der Besichtigung folgende Unterlagen von Ihnen:

  • Kontoauszug beim Kauf ohne Finanzierung
  • Von der Bank: die Finanzierungszusage
  • Nice to have: Bewerbungsmappe und Selbstauskunft

Vierter Schritt: Schauen Sie genau hin!

Achten Sie bei der Besichtigung auf folgende Punkte:

  • Ist es feucht, entdecken Sie Schimmel oder Hausschwamm? Riecht es moderig oder gibt es Wasserflecken?
  • Elektrische Anlagen: alles auf dem neuesten Stand nach DIN 18015?
  • Sind die Warmwasseranlagen und die von der Heizung gedämmt?
  • Gerade jetzt – Energieverbrauch: wie hoch ist er?
  • Ist die Immobilie bereits energetisch saniert?
  • Sind all Ihre Wünsche erfüllt (siehe Schritt 1)?

Fünfter Schritt: Jetzt wird unterschrieben!

Passt alles und sie wollen die Immobilie haben, erfolgt im besten Falle die Verkaufszusage. Dann haben Sie als Käufer jetzt die Aufgabe, den Notar zu organisieren und den Kaufvertrag aufzusetzen, stimmen Sie sich dazu mit dem Verkäufer ab. Sind Unterschrift und Übergabe erfolgt, übernehmen Sie alle Pflichten als neuer Eigentümer. Herzlichen Glückwunsch zur neuen Immobilie!

Sie haben vor, eine Immobilie zu kaufen? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern und sagen Ihnen, was Sie beim Kauf beachten müssen.

 

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Ein älteres Paar läuft Arm in Arm am Strand entlang - Immobilienverrentung

Müssen bei der Immobilienverrentung Steuern gezahlt werden?

Die Immobilienverrentung ist eine attraktive Möglichkeit für Senioren, die Rente aufzustocken. Doch je nach Verrentungsmodell können Steuern anfallen. Welche das sind, verraten wir Ihnen gern.

Eigentümer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, die nach Ablauf der Spekulationsfrist ihre Immobilie verkaufen, müssen keine Steuern zahlen. Auch wer seine Immobilie verrentet, also sie verkauft und sich ein Wohnrecht sichert, muss keine Steuern zahlen, solange er sich für eine Einmalzahlung entscheidet. Wer hingegen sich dagegen für monatliche Rentenzahlungen wählt, muss einen Teil davon versteuern.

Wie viele Steuern fallen an?

Wenn Sie sich für eine Leibrente entscheiden, die Rente also lebenslang gezahlt wird, gilt ein Teil der Renteneinnahmen als einkommenssteuerpflichtig. Das ist der sogenannte Ertragsanteil. Seine Höhe ist im § 22 des Einkommensteuergesetzes geregelt. Er ist von Ihrem Alter abhängig. Mit 68 Jahren liegt er bei 16 Prozent. Dieser Anteil sinkt im Laufe der Jahre. Ab einem Alter von 97 Jahren muss nur noch ein Prozent der monatlichen Rente versteuert werden.

Wenn Sie sich für eine Zeitrente entscheiden, die Rente also beispielsweise für einen Zeitraum von fünf oder zehn Jahren gezahlt wird, ist der zu versteuernde Ertragsanteil gestaffelt. Bei einem Zeitraum von fünf Jahren müssen fünf Prozent der Rente versteuert werden. Bei zehnjähriger Laufzeit 12 Prozent.

Wie hoch ist die Rentenzahlung?

Bei der Leibrente werden die Zahlungen für den Rest Ihres Lebens gezahlt. Wie hoch die Rente ausfällt, ist von Ihrer statistisch erwartbaren verbleibenden Lebensdauer abhängig. Der genauen Berechnung liegt eine komplizierte Formel zu Grunde.

Ein Rechenbeispiel

Ihre Immobilie ist 400.000 Euro wert. Davon wird das Wohnrecht abgezogen, sagen wir der Einfachheit halber 100.000 Euro. Wenn Ihre statistische restliche Lebenserwartung bei 20 Jahren liegt und Sie beispielsweise eine Einmalzahlung in Höhe von 100.000 Euro erhalten, verteilen sich die restlichen 200.000 Euro auf diese 20 Jahre. Das sind jährlich 10.000 Euro. Wenn Sie zum Beispiel 70 Jahre alt sind, müssen 15 Prozent der 10.000 Euro, also 1.500 Euro, versteuert werden.

Immobilienverrentung nur mit Profi

Was die Steuern betrifft, sollten Sie sich in jedem Fall von einem Steuerexperten beraten lassen. Um herauszufinden, welches Verrentungsmodell am besten zu Ihrer individuellen Situation passt, sollten Sie sich an einen Profi wenden. Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie zu Ihren Möglichkeiten.

Überlegen Sie, ob die Immobilienverrentung für Sie in Frage kommt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

 

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Verkäufer einer vermieteten Immobilie schüttelt die Hand des neuen Eigentümers.

Was ist beim Verkauf meiner vermieteten Immobilie wichtig?

Eine vermietete Immobilie stößt nur bei einer kleinen Käufergruppe auf Interesse. In der Regel suchen eher renditeorientierte Kapitalanleger nach vermieteten Objekten. Die Nachfrage fällt für eine privat vermietete Immobilie, bei der nur eine kleine Anzahl von Wohnungen betroffen ist, geringer aus. Und auch auf den Kaufpreis hat das Auswirkungen. Was ist beim Verkauf wichtig?

Der Käufer bekommt nicht nur die Immobilie, sondern muss sich auch mit den Mietern auseinandersetzen. Die Höhe der Mietzahlungen und die Konditionen des Vertrages werden ebenfalls übertragen.

Verkauf an Käufer mit Eigennutzungsintentionen

Wer eine vermietete Immobilie kauft, um diese selbst zu bewohnen, kann die Mieter wegen des gesetzlichen Mieterschutzes nicht einfach sofort nach dem Kauf vor die Tür setzen. Es kann Eigenbedarf angemeldet werden, aber dafür muss ein triftiger Grund vorliegen. Zudem kommt es auf die Mieter selbst an. Unter Umständen sind diese aus bestimmten Gründen besonders geschützt. All das kann einen Verkauf an Verkäufer mit Eigennutzungsintentionen erschweren.

Wie Vermieter bei geplantem Eigenbedarf vorgehen können

Die Lösung kann eine Aufhebung des Mietvertrags gegen eine entsprechende Abfindung oder ein Wohnungsersatz sein. Allerdings muss der Betroffene diesen Mietaufhebungsvertrag nicht akzeptieren. Um eine neue passende Immobilie für den Mieter zu finden, kann auch ein regionaler Immobilienmakler beauftragt werden. Findet man keine gemeinsame Lösung, können Eigenbedarfsauseinandersetzungen im Gerichtssaal enden.

Die Mieter haben ein Vorkaufsrecht

Mieter haben durch das Vorkaufsrecht die Chance, ihre eigene Wohnung zu kaufen, sofern daraus eine zum Verkauf stehende Eigentumswohnung werden soll. Bevor dieses Recht wahrgenommen wird, braucht es einen Kaufvertrag. Der Eigentümer muss den Mieter über dessen Inhalt informieren. In einem Zeitraum von zwei Monaten kann dieser eine Kaufentscheidung treffen.

Verkauf ohne Vorkaufsrecht: Worüber Mieter informiert werden müssen

Klar ist eins, egal ob Vorkaufsrecht besteht oder nicht: Alle Mietparteien müssen rechtzeitig über den Verkauf der Immobilie Bescheid bekommen. Möchte der Mieter die Wohnung nicht kaufen, müssen Besichtigungstermine vorher angemeldet werden. Besichtigungen muss der Vermieter zwar erst einen Tag vorher (24 Stunden) ankündigen, doch ist es oft sinnvoller, diese mit dem Mieter abzustimmen. Dadurch kann auch er sich frühzeitig darauf vorbereiten, dass fremde Personen durch die Wohnung laufen.

Die Vermarktung der vermieteten Immobilie

Da die Käuferzielgruppe kleiner ausfällt als bei einer nicht vermieteten Immobilie, muss auch die Vermarktung anders angegangen werden. Beispielsweise braucht es zusätzliche Angaben im Exposé. Die kalkulierte Rendite muss darin enthalten sein. In der Berechnung fließen unter anderem die Mieteinnahmen, bevorstehende und notwendige Modernisierungen an der Immobilie und der ortsübliche Mietspiegel mit ein. Da die Berechnung komplex ist und definitiv korrekt sein sollte, ist es ratsam, sich einen regionalen Makler mit ins Boot zu holen, der die erforderliche Erfahrung und Marktkenntnis sowie das Know-how besitzt.

Sie suchen Unterstützung für den Verkauf einer vermieteten Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Eine Collage aus Flurplan, Schlüssel und Grundriss - Erbe und Grundbuch

Erbe und Grundbuch: Wenn der Eigentümer wechselt

Ist man Eigentümer einer Immobilie, kennt man das Grundbuch. Aber warum es besonders wichtig ist, wissen nur wenige. Dabei sollte man genau wissen, welche Informationen dort festgehalten sind und auch, was sich ändert, wenn der Eigentümer wechselt. Das ist vor allem im Erbfall von Bedeutung.

Stellen wir uns folgenden Fall vor: drei Geschwister erben gemeinsam ein Haus und wollen eine schnelle Lösung, was mit ihrem Erbe geschehen soll. Ohne Testament erhält jeder ein Drittel der Immobilie. Zudem bilden sie eine Erbengemeinschaft, in der jeder die gleichen Rechte und Pflichten hat. Was nun mit dem Haus passieren soll, können sie nur gemeinsam entscheiden. Da die Kosten für das Haus, wie etwa Versicherungen, Steuern und Betriebskosten, weiterbezahlt werden müssen, ist eine schnelle Einigung erwünscht.

Der Auflösungsvertrag

Drei Möglichkeiten gibt es: verkaufen, vermieten oder bewohnen. Möchte tatsächlich einer der drei selbst in dem Haus wohnen, aber die beiden anderen lieber verkaufen, können sie ihm nicht einfach ihre Anteile verkaufen. Es bedarf zunächst eines Auflösungsvertrags. Dieser muss in Form eines Erbauseinandersetzungsvertrags aufgesetzt und notariell beglaubigt werden.

Die Wertermittlung

Der Vertrag regelt, welche Summen derjenige aufbringen muss, der in der Immobilie wohnen will. Um seine Geschwister auszahlen zu können, möchten natürlich alle gern wissen, wie hoch der Wert der Immobilie ist. Damit dies schnell und vor allem professionell geschieht, wenden sich die drei an einen lokalen Makler, der die Wertermittlung für sie vornimmt. Eventuelle Hypotheken werden dabei berücksichtigt, denn diese werden mitgeerbt. Informationen dazu finden sich im Grundbuch.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Kommt es dazu, dass der eine Erbe seine Geschwister auszahlen kann, muss er als neuer Eigentümer auch im Grundbuch eingetragen werden. Zwei Jahre haben Erben in Deutschland Zeit, dies kostenlos ändern zu lassen. Nach Ablauf dieser zwei Jahre ist dies mit Kosten verbunden weiterhin möglich. Für die Änderung muss der Erbanspruch nachgewiesen werden. Gibt es ein Testament, aus dem der Anspruch klar hervorgeht, reicht das. Gibt es keins, braucht es einen Erbschein, den sich Erben ausstellen lassen müssen.

Doch lieber verkaufen?

In unserem Fallbeispiel kann derjenige, der in der Immobilie wohnen möchte, die beiden anderen auszahlen. Oft ist dies nicht der Fall, da neben den Kosten der Auszahlung, die je nach Zustand und Art der Immobilie sehr hoch sein können, in den meisten Fällen noch Kosten für die Sanierung der Immobilie anfallen. Für einen Erben allein ist das meist nicht zu stemmen. Ein Verkauf ist da die bessere Lösung. Um diesen von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Notartermin entspannt, schnell und professionell über die Bühne zu bringen, ist es immer ratsam, einen Makler zu beauftragen.

 

 

 

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